Gasetagenheizung: Funktionsweise, Kosten und Alternativen im Überblick

Aktuell greifen bestimmte Austauschpflichten und CO₂-Abgaben, die fossile Heizsysteme teurer machen. Gleichzeitig stehen mit Wärmepumpen, Fernwärme oder Hybridlösungen zukunftsfähige Alternativen bereit, die häufig von staatlichen Förderprogrammen profitieren und für langfristig geringere Betriebskosten sorgen. Viele fragen sich daher: Lohnt es sich noch, an der Gastherme festzuhalten? Oder ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Umstieg auf erneuerbare Energien, der im Mehrfamilienhaus gesamthaft für alle Wohneinheiten durchgeführt werden müsste?

Was ist eine Gasetagenheizung?

Gasetagenheizungen finden sich vor allem in Altbauwohnungen, Eigentumswohnungen und nachträglich aufgeteilten Mehrfamilienhäusern, wo kein zentraler Heizraum vorhanden ist. Anders als bei der Zentralheizung, die alle Wohnungen eines Hauses über ein gemeinsames Rohrnetz versorgt, erzeugt jede Wohnung ihre eigene Wärme. Der Name ist also etwas irreführend: Bei nebeneinanderliegenden Wohnungen kann es auch mehrere „Gasetagenheizungen“ geben.

In der Regel hängt dafür eine kompakte Gastherme in Küche oder Bad, die über den Wohnungsanschluss mit Erdgas versorgt wird und sowohl Heizwasser als auch Warmwasser bereitstellt. Jede Wohneinheit besitzt zudem ihren eigenen Gaszähler, die Bewohner*innen zahlen nur den tatsächlichen Verbrauch. Das ermöglicht eine exakte Abrechnung, erfordert zum Beispiel aber auch mehr Wartungsaufwand, da jede Anlage separat geprüft werden muss.

Bei einer Gasetagenheizung sorgt die eigene Gastherme für die behagliche Wärme in der Wohnung.

Die Technik arbeitet nach einem klaren Prinzip: Ein Brenner zündet das Gas, die entstehende Wärme überträgt ein Wärmetauscher auf das Heizwasser. Eine Umwälzpumpe verteilt die Wärme über die Heizkörper in der Wohnung.

Moderne Brennwertgeräte holen aus dem Abgas noch mehr Energie heraus: Der enthaltene Wasserdampf kondensiert, und die dabei frei werdende Wärme wird zusätzlich genutzt. Dadurch erreichen aktuelle Modelle Wirkungsgrade von bis zu 98 %, während ältere Modelle meist nur etwa 80 % schaffen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Gasetagenheizungen bieten auf den ersten Blick viele praktische Vorteile: Sie lassen sich unabhängig betreiben und erlauben eine genaue Verbrauchskontrolle pro Wohnung. Gleichzeitig geraten sie durch neue Gesetze, CO₂-Abgaben und steigende Energiepreise zunehmend unter Druck.

Kosten einer Gasetagenheizung

Die Kosten einer Gasetagenheizung richten sich nach verschiedenen Faktoren, etwa der Wohnungsgröße, dem Gebäudezustand und der eingesetzten Technik. Während moderne Brennwertgeräte in der Anschaffung etwas teurer sind, gleichen sie diesen Nachteil durch einen deutlich geringeren Gasverbrauch wieder aus.

Bei der Neuinstallation einer Gasetagenheizung entstehen mehrere Kostenblöcke: Das eigentliche Heizgerät schlägt je nach Leistungsklasse mit 2.500 bis 7.800 € zu Buche. Hinzu kommen Installationsarbeiten, Abgasleitung, Wasserablauf für das Kondensat und hydraulischer Abgleich, die weitere 2.500 bis 4.000 € kosten. Damit ergeben sich Gesamtkosten von rund 6.000 bis 10.000 €. Darüber hinaus können weitere Kosten anfallen – zum Beispiel für eine Kaminsanierung, wenn erstmalig Brennwerttechnik eingesetzt wird, oder für die Installation eines Speichers.

Auch im Betrieb entstehen laufende Kosten: Neben dem Gasverbrauch fallen Ausgaben für Wartung (ca. 100 bis 250 € jährlich), Schornsteinfeger (ca. 40 bis 80 € alle 2-3 Jahre) und kleinere Verschleißteile (ca. 80 bis 150 € pro Jahr) an. Die Lebensdauer einer modernen Gastherme liegt im Durchschnitt bei etwa 15 bis 20 Jahren, danach steht meist ein Austausch an.

Beispielrechnungen nach Wohnungsgröße

Die folgenden Werte zeigen typische Gesamtkosten für Wohnungen unterschiedlicher Größe. Als Grundlage dient ein Gaspreis von rund 11 ct pro Kilowattstunde (kWh) – das entspricht dem Durchschnittspreis für Haushaltskunden im Jahr 2025. Hinzu kommt die CO₂-Abgabe von 55 € pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid, was beim Heizen mit Erdgas etwa 1,2 ct pro Kilowattstunde zusätzlich ausmacht.

Die Spalte „TCO“ steht für „Total Cost of Ownership“ – also die Gesamtkosten über die Lebensdauer der Anlage. Darin sind nicht nur Anschaffung und Einbau, sondern auch Energieverbrauch, Wartung und CO₂-Abgaben über 15 Jahre berücksichtigt.

Austauschpflicht & rechtliche Vorgaben

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024/2025) hat sich der rechtliche Rahmen für Gasheizungen deutlich verändert. Für viele ältere Gasetagenheizungen gilt mittlerweile eine Austauschpflicht, und bei Neuanlagen greifen strengere Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien.

Austauschpflicht nach § 72 GEG

Gasheizungen, die als Konstanttemperaturkessel betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen grundsätzlich ersetzt werden. Ausgenommen sind lediglich Brennwert- und Niedertemperaturkessel, die effizienter arbeiten und weiterhin betrieben werden dürfen.

In Mehrfamilienhäusern kommt eine Besonderheit hinzu: Wird in einer Wohnung eine Etagenheizung ersetzt, muss die Eigentümergemeinschaft innerhalb von fünf Jahren entscheiden, ob künftig eine zentrale Heizungsanlage eingebaut werden soll. Wird diese Entscheidung getroffen, darf die alte Etagenlösung für maximal weitere acht Jahre betrieben werden (Quelle: GEG § 71).

Diese Fristen sollen Eigentümer*innen ermöglichen, den Heizungstausch mit einer übergreifenden Gebäude- oder Quartiersplanung zu verbinden – etwa für den Anschluss an ein Wärmenetz oder den Einbau einer zentralen Wärmepumpe.

65-Prozent-Erneuerbare-Vorgabe

Seit Inkrafttreten des GEG müssen neue Heizungen langfristig mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. In Gebieten mit laufender kommunaler Wärmeplanung gilt diese Vorgabe ab 2026, ansonsten ab 2028.

Für Gasetagenheizungen bedeutet das: Eine Neuinstallation ist nur noch erlaubt, wenn sie technisch „H₂-ready“ ist und nachweislich in ein künftiges Wasserstoffnetz eingebunden werden kann. Außerdem darf sie eingebaut werden, wenn sie ab 2029 15%, ab 2030 35% und ab 20240 60% grüne Gase einsetzen kann. Liegt ein solcher kommunaler Fahrplan nicht vor, ist der Einbau einer reinen Gastherme in der Regel nicht mehr zulässig oder förderfähig.

Übergangsregeln gelten für Eigentümer*innen, die kurzfristig ein defektes Gerät ersetzen müssen. In diesen Fällen darf vorübergehend noch eine Gasbrennwerttherme eingebaut werden – allerdings nur mit der Pflicht, mittelfristig auf ein erneuerbares System umzusteigen.

CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Mit Inkrafttreten des aktuellen GEG regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die durch den CO₂-Preis entstehenden Mehrkosten beim Heizen mit fossilen Brennstoffen verteilt werden. Das System funktioniert stufenweise nach energetischer Gebäudequalität:

• Gut gedämmte Gebäude: Mieter*innen tragen bis zu 95 % der CO₂-Kosten.
• Schlecht gedämmte Gebäude: Vermieter*innen übernehmen bis zu 95 %.

Ob ein Gebäude als gut oder schlecht gedämmt gilt, richtet sich nach seinem jährlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter. Der Wert steht in der Regel im Energieausweis des Hauses oder kann beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung erfragt werden. Als Faustregel gilt: Liegt der Verbrauch unter 70 kWh/m²a, handelt es sich um ein gut gedämmtes Gebäude, über 160 kWh/m²a dagegen um ein ineffizientes Gebäude.

Bei Wohnungen mit Gasetagenheizung müssen Mieter*innen ihren Anspruch auf Kostenbeteiligung aktiv geltend machen, da die Abrechnung über den individuellen Gasvertrag läuft. Die Verbraucherzentrale stellt dafür Online-Rechner und Musterschreiben bereit.

Für Besitzer*innen älterer Etagenheizungen lohnt sich ein Blick in die Zukunft: Neben steigenden Gas- und CO₂-Preisen drohen langfristig höhere Netzentgelte für schrumpfende Gasinfrastrukturen. Wer ohnehin modernisieren muss, profitiert derzeit von hohen Förderquoten für Wärmepumpen, Fernwärme oder Hybridlösungen – und vermeidet spätere Nachrüstpflichten.

Wenn die alte Heizung ersetzt werden muss, muss geprüft werden, ob sich eine neue Gastherme überhaupt noch lohnt.

Alternativen zur Gasetagenheizung

Wenn heute eine alte Gasetagenheizung erneuert werden muss, stehen Eigentümer*innen und Vermieter*innen vor wichtigen Entscheidungen: Welches Heizungssystem kommt in Frage? Lohnt sich noch eine neue Gastherme – oder ist der Schritt zu Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridtechnik langfristig nicht die bessere Lösung?

Hybridheizung (Gas + Solarthermie)

Für Eigentümer*innen, die ihre bestehende Gastherme weiter nutzen möchten, kann eine Hybridlösung sinnvoll sein. Dabei ergänzt eine Solarthermieanlage die Heizung um kostenlose Sonnenwärme für Warmwasser und Heizzusatz. Das senkt den Gasverbrauch um bis zu 20 % und reduziert CO₂-Emissionen.

Die Investition liegt je nach Anlagengröße bei ungefähr 15.000 bis 20.000 €. Hybridheizungen sind allerdings genehmigungspflichtig und benötigen ausreichend Dachfläche mit Südausrichtung.

Wärmepumpe

Wärmepumpen gelten derzeit als zukunftssicherste und klimafreundlichste Alternative zur Gasetagenheizung. Sie nutzen Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser und wandeln sie mithilfe von Strom in Heizenergie um. Besonders Luft-Wasser-Wärmepumpen sind für die Nachrüstung im Mehrfamilienhaus interessant, da sie sich vergleichsweise einfach installieren lassen.

Der aktuelle Durchschnittspreis für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe liegt bei rund 30.000 €, günstige Modelle starten aber bereits ab etwa 12.000 €. Bei Sole-Wasser-Wärmepumpen bewegen sich die Kosten zwischen 20.000 und 35.000 €, bei Wasser-Wasser-Systemen zwischen 22.000 und 45.000 €, vor allem wegen zusätzlicher Bohrungen und Genehmigungen. Wie viele Wohneinheiten mit einer zentralen Luft-Wasser-Wärmepumpe versorgt werden können, hängt vom Gesamtwärmebedarf des Hauses ab, der durch die Dämmung, Baualtersklasse und den Warmwasserbedarf beeinflusst wird. Für kleine bis mittlere Mehrfamilienhäuser reichen meist ein bis zwei leistungsstarke Geräte aus. Die Installation bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und erfolgt abhängig vom Wärmepumpentyp und den baulichen Gegebenheiten entweder im Außenbereich direkt am Gebäude, im Keller oder teilweise auch im Technikraum.

Dank der staatlichen Förderung von bis zu 70 % sinken jedoch die realen Investitionskosten deutlich. Und auch im Betrieb verursachen Wärmepumpen 30–40 % geringere Heizkosten und bis zu 60 % weniger CO₂-Emissionen als Gasetagenheizungen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Gasheizung auf Wärmepumpe umrüsten“.

Fernwärme

Wo ein Anschluss möglich ist, zählt Fernwärme zu den komfortabelsten Alternativen. Die Wärme kommt bereits fertig ins Haus und erfordert keine eigene Heizanlage in der Wohnung. Die Anschlusskosten variieren je nach Region, liegen aber meist zwischen 5.000 und 12.000 €.

Die laufenden Kosten hängen stark vom lokalen Anbieter ab. Typisch sind 10–16 ct/kWh, was etwa dem Niveau von Erdgas entspricht. Fernwärme punktet mit geringem Wartungsaufwand und einem steigenden Anteil erneuerbarer Energien in den Netzen. Allerdings ist man in diesem Fall auch von seinem Anbieter langfristig abhängig.

Fazit: Lohnt sich der Umstieg?

Ob bzw. wie schnell sich der Austausch einer Gasetagenheizung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Alter des Geräts, der Energieeffizienz des Gebäudes, den baulichen Gegebenheiten, den aktuellen Energiepreisen und der kommunalen Wärmeplanung. Für viele Haushalte zeichnet sich jedoch ein klarer Trend ab: Fossile Systeme verlieren an Wirtschaftlichkeit, während erneuerbare Alternativen langfristig günstiger und zukunftssicherer werden.

Eine moderne Gas-Brennwerttherme kann im Bestand kurzfristig noch sinnvoll sein, etwa wenn das alte Gerät defekt ist und der Anschluss an ein Wärmenetz oder der Einbau einer Wärmepumpe noch nicht möglich ist. Mittelfristig aber spricht vieles für den Umstieg: Die Kombination aus steigender CO₂-Abgabe, sinkender Stromemissionen und hohen Förderquoten verschiebt das Kostenverhältnis deutlich zugunsten erneuerbarer Heizsysteme.

Gerade in Mehrfamilienhäusern bietet sich der Umstieg auf eine zentrale Wärmepumpe oder Fernwärme an. Beide Systeme reduzieren nicht nur Emissionen, sondern auch den Wartungsaufwand, der bei vielen einzelnen Etagenheizungen deutlich höher liegt. Über die gesamte Nutzungsdauer betrachtet sind sie auch häufig günstiger – vor allem, wenn Förderungen genutzt werden. Der Staat unterstützt den Umstieg derzeit mit bis zu 70 % Zuschuss auf die Investitionskosten, wodurch sich der Austausch einer Gasetagenheizung oft schon mittelfristig lohnt.