Heizung geht nicht: Ursachen, Lösungen und Rechte

Wenn in Mietwohnungen die Heizung nicht funktioniert, wird schnell klar: Hier geht es nicht nur um Technik, sondern auch um Zuständigkeiten. Wer ist verantwortlich? Was muss wie schnell passieren? Und welche Rechte haben Mieter*innen, wenn die Wohnung kalt bleibt? Klare Regeln und eine rechtzeitige Kommunikation helfen, Konflikte zu vermeiden.

Heizung geht nicht an: Mögliche Ursachen

Wenn die Heizung nicht mehr anspringt, kann das verschiedene Gründe haben – viele davon lassen sich selbst erkennen und teilweise beheben. Besonders häufig treten Probleme nach längeren Standzeiten auf, etwa nach der Sommerpause. Dann liegt es oft an verstellten Einstellungen oder Luft im System.

Typische Ursachen und Lösungen im Überblick:

• Falsche Thermostat-Einstellung: Steht der Regler auf Null oder dem Sternchen-Symbol (Frostschutz), bleibt der Heizkörper kalt – selbst wenn die Heizung aktiv ist.
• Luft im Heizkörper: Gluckernde Geräusche beim Aufdrehen deuten auf Luft im System hin. Ein anderes Anzeichen ist, dass der Heizkörper nur oben warm wird. Der Grund: Die Luft blockiert den Wasserdurchfluss. Wenn Sie den Heizkörper über das Ventil entlüften, schafft das in vielen Fällen sofort Abhilfe. Achten Sie aber auch auf den Wasserdruck.
• Wasserdruck zu niedrig: Liegt der Systemdruck unter 1,0 bar, funktioniert die Heizung oft nicht korrekt. Optimal sind meist 1,5–2,0 bar – ein Blick aufs Manometer am Gerät gibt Klarheit (grüner Bereich der Anzeige). Meist können Sie selbst Wasser nachfüllen. Beachten Sie dabei aber stets die Bedienungsanleitung, um nichts zu tun, was die Heizung beschädigt.
• Sommerbetrieb oder Nachtabsenkung aktiv: Viele Heizgeräte schalten sich bei höheren Außentemperaturen automatisch in den Sommermodus oder sind so programmiert, dass sie nachts die Leistung stark herunterfahren. In Übergangszeiten reicht das nicht immer für behagliche Wärme. Die Heizfunktion lässt sich meist manuell aktivieren. (Übrigens: Wir haben auch Tipps, wenn Sie die Heizung auf Winterbetrieb umstellen wollen.)
• Strom- oder Gasversorgung unterbrochen: Auch offensichtliche Probleme wie eine abgeschaltete Sicherung, ein leerer Gastank oder eine Störung im Hausanschluss können zum Heizungsausfall führen.
  

  Wenn die Heizung nicht anspringt, steckt häufig nur ein kleines Problem dahinter.

Tipp: Wenn die Heizung nicht angeht, obwohl das Warmwasser funktioniert, liegt die Ursache oft in der Heizungssteuerung oder an einem defekten Umschaltventil. In solchen Fällen ist ein Fachbetrieb gefragt.

Heizung geht nicht mehr aus – was steckt dahinter?

Nicht nur ein Ausfall kann zum Problem werden – auch eine Heizung, die sich nicht mehr ausschalten lässt, ist ein Fall für die Fehleranalyse. Das kann teuer werden, weil unnötig Energie verbraucht wird. In manchen Fällen drohen sogar Feuchtigkeitsschäden: Wenn Räume dauerhaft überheizt und dabei schlecht gelüftet werden, sammelt sich Feuchtigkeit in der Luft. Diese kann an kalten Wänden kondensieren – besonders in schlecht gedämmten Gebäuden – und so zur Schimmelbildung führen.

Mögliche Gründe für Dauerbetrieb:

• Thermostatventil defekt oder verkalkt: Wenn das Ventil hängt oder nicht richtig schließt, bleibt der Heizkörper auch dann warm, wenn der Regler auf Null steht.
• Fehlerhafte Heizungssteuerung: Bei elektronischen Thermostaten oder smarten Heizsystemen kann ein Softwarefehler oder ein Stromausfall dazu führen, dass die Regelung versagt.
• Frostschutzautomatik: Bei niedrigen Außentemperaturen halten viele Heizungen eine Mindestwärme aufrecht – selbst wenn der Thermostat ganz heruntergedreht ist. Das schützt Leitungen vor dem Einfrieren.
• Zentrale Steuerung außer Funktion: Besonders in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung kann es vorkommen, dass die Heizleistung nicht individuell steuerbar ist – ein Defekt oder Bedienfehler im Steuergerät kann dann alle Wohnungen betreffen.

Achtung: Wenn die Heizung nicht mehr ausgeht, obwohl sie laut Anzeige auf 0 steht, sollte ein Fachbetrieb prüfen, ob Ventil oder Stellmotor blockiert sind. Vor allem bei älteren Anlagen ist das keine Seltenheit.

Bei größeren technischen Problemen oder wenn Sie unsicher sind, sollten Sie einen Heizungsbetrieb hinzuziehen.

Heizung funktioniert nicht, Warmwasser schon – oder umgekehrt

Ein häufiger Fall in Wohnungen mit Kombithermen: Entweder bleibt der Heizkörper kalt, obwohl Warmwasser aus der Leitung kommt – oder es gibt kein warmes Wasser, obwohl die Heizung läuft. Beide Varianten deuten auf unterschiedliche Ursachen hin.

Heizung geht nicht, Warmwasser schon:

• Hier liegt das Problem meist in der Heizkreislaufsteuerung. Kombithermen (z. B. Gasetagenheizungen) haben ein sogenanntes Umschaltventil, das je nach Bedarf zwischen Heizbetrieb und Warmwasserbereitung wechselt.
• Klemmt dieses Ventil, wird das Heizwasser nicht mehr in die Heizkörper geleitet. Warmwasser fließt trotzdem – aber die Wohnung bleibt kalt.

Warmwasser geht nicht, Heizung schon:

• Möglicher Defekt im Warmwasserspeicher oder im Durchlauferhitzer-Modul.
• Auch ein verkalkter Wärmetauscher kann dazu führen, dass das Wasser nicht ausreichend erwärmt wird, obwohl die Heizung korrekt arbeitet.
• Bei zentralen Heizsystemen in Mehrparteienhäusern kann ein Ausfall auch am Speicher oder an der zentralen Regelung liegen – dann sind oft mehrere Wohnungen betroffen.

Tipp: Prüfen Sie, ob beide Funktionen (Heizen & Warmwasser) zeitgleich genutzt werden können. Ist das nicht der Fall, liegt der Verdacht auf ein defektes Umschaltventil nahe – hier hilft nur der Fachbetrieb.

Typische Probleme wie gluckernde Heizkörper lassen sich oft selbst beheben.

Heizung geht nicht in der Mietwohnung: Rechte & Pflichten

Fällt die Heizung in einer Mietwohnung aus, ist das nicht nur ärgerlich – es kann ein Mangel an der Mietsache sein, der rechtliche Folgen hat. Vermieter*innen sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizungsanlage zu sorgen – insbesondere in der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April.

Was Sie als Mieter*in beachten sollten:

• Störung sofort melden: Informieren Sie die Vermieterseite so schnell wie möglich – am besten schriftlich. Nur dann beginnt die Frist zur Mangelbeseitigung.
• Dokumentation anlegen: Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Dauer des Ausfalls. Auch Fotos (z. B. von Thermostatstellungen oder Raumtemperatur) können hilfreich sein.
• Angemessene Frist setzen: Geben Sie eine realistische Frist zur Behebung – etwa 3 Tage. Bei Totalausfall oder Frost kann auch ein kürzerer Zeitraum zumutbar sein.
• Keine Selbsthilfe ohne Rücksprache: Heizlüfter oder Notdienste eigenständig zu beauftragen kann teuer werden – es sei denn, es liegt ein Notfall vor.
• Kleinreparaturen nicht Ihre Pflicht: Thermostate, Ventile oder Elektronikprobleme fallen nicht unter Kleinreparaturen – hier ist die Vermieterseite zuständig.

Gut zu wissen: Bei zentralen Heizsystemen sind häufig Hausverwaltungen oder externe Dienstleistungsfirmen zuständig. Deren Kontaktdaten finden sich im Mietvertrag oder im Hausflur.

Mietminderung bei Heizungsausfall: Was ist möglich?

Wenn die Wohnung infolge eines Heizungsausfalls nicht mehr uneingeschränkt nutzbar ist, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Der Anspruch besteht unabhängig davon, ob die Vermieterseite den Mangel verursacht hat oder ihn zeitnah beheben lassen kann. Selbst wenn sich die Reparatur verzögert – z. B. weil ein Ersatzteil fehlt oder der Fachbetrieb nicht rechtzeitig kommt – bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen. Der Mangel muss allerdings schriftlich gemeldet und eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt werden.

Voraussetzung ist, dass der Mangel objektiv vorliegt – weil die Wohnung bei winterlichen Außentemperaturen nicht ausreichend beheizbar ist oder kein Warmwasser zur Verfügung steht. Dabei gilt: Je gravierender der Ausfall, desto kürzer muss die Frist zur Behebung sein. Bei Frost und komplettem Heizungsausfall gelten 1 bis 2 Tage als angemessen, bei eingeschränkter Heizleistung sind 3 bis 5 Tage üblich. Ein reiner Warmwasserausfall im Sommer erlaubt unter Umständen auch längere Fristen.

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, hängt vom Einzelfall ab. Gerichte haben in der Vergangenheit folgende Minderungen anerkannt:

Beispielrechnung:

Die Berechnung der Mietminderung erfolgt in der Regel auf Basis der Warmmiete. Für den Zeitraum der Beeinträchtigung kann die Miete anteilig gekürzt werden.

Liegt die monatliche Warmmiete bei 1.200 Euro und der Monat hat 30 Tage, ergibt sich eine Tagesmiete von 40 Euro (1.200 € ÷ 30 Tage).

War die Heizung beispielsweise fünf Tage komplett ausgefallen, ergibt sich eine anrechenbare Summe von 200 Euro (40 € × 5 Tage). Die Miete lässt sich auf 1.000 Euro reduzieren.

Bei einer angenommenen Mietminderung von 50 % reduziert sich die Miete für diesen Zeitraum um 100 Euro. Die Kürzung erfolgt anteilig auf die Monatsmiete. Diese beträgt dann 1.100 Euro.

Tipp: Klären Sie die Details im Gespräch mit der Vermieterseite oder holen Sie sich Unterstützung beim örtlichen Mieterverein. Eine gute Dokumentation ist immer hilfreich, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Fazit: Heizung geht nicht? Das können Sie jetzt tun

Ob die Heizung nicht mehr anspringt, unkontrolliert weiterläuft oder nur Warmwasser liefert – viele Probleme lassen sich mit etwas Know-how selbst eingrenzen und meist auch beheben. Besonders nach dem Sommer gibt es einige bekannte Ursachen: Luft im System, verstellte Programme oder zu niedriger Wasserdruck. Wer hier gezielt prüft und einfache Maßnahmen wie Entlüften oder Nachfüllen durchführt, spart oft den Anruf beim Fachbetrieb.

In Mietwohnungen gilt: Erst melden, dann handeln. Dokumentieren Sie den Mangel, informieren Sie den oder die Vermieter*in und setzen Sie eine angemessene Frist. Bleibt die Reparatur aus, können Sie unter Umständen die Miete mindern – vorausgesetzt, die Bedingungen sind erfüllt.

Übrigens: Wir haben auch Tipps zum Heizkosten sparen sowie zum richtigen Heizen und Lüften im Winter und in der Übergangszeit.