Ein modernes Dach, eine gute Fassadendämmung, mehrfach verglaste Fenster und gut isolierte Türen sind heute Standard. Dennoch gibt es in Deutschland noch einige ältere Immobilien, die den heutigen energetischen Standards nicht entsprechen. Eine energetische Sanierung kann Heizkosten senken und den Wert des Gebäudes langfristig positiv beeinflussen. Besonders bei einem Mehrfamilienhaus kann sie sich in Verbindung mit staatlicher Förderung lohnen. Erfahren Sie hier, welche Maßnahmen zu einer energetischen Sanierung zählen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Außerdem geben wir Ihnen einen ersten Überblick über Fördermöglichkeiten.
Was ist eine energetische Sanierung?
Genau genommen ist eine energetische Sanierung keine einzelne Baumaßnahme. Stattdessen kann sie verschiedene Eingriffe an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik umfassen. Zu den typischen Sanierungsmaßnahmen gehören die Wärmedämmung von Fassade und Dach sowie der Fenster- und Heizungsaustausch.
Was davon sinnvoll ist, hängt vom energetischen Ausgangszustand ab. Eine Sanierung kann aus Einzelmaßnahmen bestehen, aber auch als Komplettsanierung vorgenommen werden.
Die energetische Sanierung eines Gebäudes zielt darauf ab, den Energieverlust deutlich zu senken – im Gegensatz zur allgemeinen Modernisierung, die vor allem der Instandhaltung und dem Wohnkomfort dient.
Energetisch sanieren: Warum ist es wichtig?
Gebäude verursachen rund 15 bis 16 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland. Etwa 19,5 Millionen Wohngebäude (Stand 2022: Zensus/dena-Gebäudereport 2024) benötigen Energie für Licht, Warmwasser, Heizung und Kühlung. Das benötigt sehr viel Energie. Bei der energetischen Sanierung handelt es sich um alle Baumaßnahmen, die einen Schwerpunkt auf die Verbesserung der Energieeffizienz legen – vor allem mit Blick auf Heizung und Warmwasser. Denn rund 85 Prozent der gesamten Energie in einem Haus entfallen allein auf diese beiden Bereiche. Wer den Verbrauch senken kann, spart Energie – und reduziert die damit verbundenen Kosten. Bei weiterhin hohen Energiepreisen ist das ein wichtiger Grund.
Zudem verpflichtet die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) EU-Mitgliedstaaten dazu, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Diese Vorgabe ist ein zentraler Treiber künftiger Förderprogramme in Deutschland.
Zugleich kann eine umfassende Sanierung das Wohnklima in Ihrem Haus verbessern. Eine gute Dämmung trägt dazu bei, dass Räume im Winter angenehmer warm und im Sommer angenehmer kühl bleiben. Außerdem leisten Sie mit einer energetischen Sanierung einen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Denn neue Heizungsanlagen sowie Solar- und Photovoltaikanlagen können den CO₂-Ausstoß Ihres Haushalts senken und so dazu beitragen, Ihren persönlichen CO₂-Fußabdruck zu verringern. Nicht zuletzt kann eine energetische Sanierung einen positiven Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie haben. Denn je besser die Energieeffizienzklasse, desto attraktiver ist eine Immobilie in der Regel für potenzielle Käufer*innen.
Vorteile |
Nachteile |
|---|---|
Steigerung der Energieeffizienz |
Im ersten Schritt ggf. hohe Investitionskosten |
Reduzierung der Heizkosten |
Baulärm und -dreck |
Verbesserung des Wohnklimas |
Komplexe Antragsverfahren bei Förderprogrammen |
Förderung möglich |
|
Mögliche Wertsteigerung der Immobilie |
|
Reduzierung des CO₂-Ausstoßes |
|
Vorbereitung des Gebäudes auf zukünftige Anforderungen |
Was beinhaltet eine energetische Sanierung?
Zu den typischen Maßnahmen einer energetischen Sanierung zählen:
- Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke)
- Austausch alter, undichter Fenster und Außentüren
- Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Solarthermie)
- Einbau einer Lüftungsanlage
- Installation einer Photovoltaikanlage
- Hydraulischer Abgleich und Heizungsoptimierung (idealerweise nach jeder Maßnahme)
Der Staat fördert auch den Einbau von Photovoltaikanlagen im Rahmen energetischer Sanierungsmaßnahmen.
Welche Maßnahmen sich lohnen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Gerade die Wärmedämmung zahlt sich meistens aus. So lassen sich zum Beispiel die Heizkosten durch entsprechende Maßnahmen um 5 bis 20 Prozent reduzieren. Eine Orientierung, welche Maßnahme welchen Effekt hat, bietet die folgende Tabelle:
Sanierungsmaßnahme |
Einsparungspotenzial Heizkosten |
Zeit zur Amortisation |
|---|---|---|
Installation einer neuen Heizung |
10–15 % |
8 bis 15 Jahre |
Austausch der Fenster |
10–20 % |
8 bis 15 Jahre |
Installation einer Solarthermie-Anlage |
10–20 % |
10 bis 20 Jahre |
Dämmung der Fassade |
15–20 % |
12 bis 16 Jahre |
Dämmung des Dachs |
15–20 % |
7 bis 23 Jahre |
Hinweis: Amortisationswerte sind Richtwerte und können je nach Objekt, Energiepreisentwicklung und Förderquote stark variieren.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Bevor Sie Energiekosten sparen können, müssen Sie erst einmal Geld investieren. Die Höhe der Sanierungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Wie groß ist das Haus?
- Wie alt ist die Bausubstanz?
- Wie hoch ist der Sanierungsbedarf?
Auch die Qualität der verwendeten Materialien oder die Art der neuen Heizung wirken sich direkt auf die Höhe der Kosten aus. So macht es einen Unterschied, ob Sie eine Gasbrennwerttherme oder eine Wärmepumpenanlage einbauen möchten und welche Förderung für Sie infrage kommt. Hier finden Sie eine Übersicht der üblichen Preisspannen (angegeben für ein Einfamilienhaus):
Maßnahme |
Kosten |
|---|---|
Austausch der Fenster |
600 bis 1.400 Euro (pro Stück) |
Austausch der Heizung |
7.000 bis 50.000 Euro (vor Förderung) |
Dämmung der Außenfassade |
10.000 bis 40.000 Euro |
Dämmung des Dachs |
2.500 bis 22.000 Euro |
Einbau einer Solarthermie-Anlage |
5.000 bis 10.000 Euro |
Einbau einer Photovoltaikanlage |
6.500 bis 30.000 Euro |
Letztlich vereinbaren Sie die Kosten mit dem ausführenden Handwerksunternehmen. Insofern können die hier genannten Preise nur eine grobe Orientierung darstellen.
Energetische Sanierung bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
Eine energetische Sanierung bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich, denn vor allem bei diesen Gebäuden lassen sich durch Skaleneffekte oft niedrigere Kosten pro Wohneinheit erzielen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten besondere Regelungen zur Beschlussfassung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) reicht für den grundsätzlichen Sanierungsbeschluss bereits eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG).
Bei der Kostenaufteilung verhält es sich anders: Damit die Kosten auf alle Eigentümer*innen nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, ist in der Regel eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig – also mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG). Wird nur eine einfache Mehrheit erreicht, müssen ausschließlich die zustimmenden Eigentümer*innen die Kosten tragen. Dafür dürfen dann auch meist nur sie die sanierten Bereiche nutzen.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn sich die Maßnahme innerhalb einer angemessenen Zeit amortisiert, können die Kosten ebenfalls auf alle Eigentümer*innen umgelegt werden, auch ohne doppelt qualifizierte Mehrheit.
Gerade bei größeren Vorhaben empfiehlt es sich, frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen, beispielsweise durch Energieberater*innen oder die WEG-Verwaltung, um sowohl die Beschlussfähigkeit als auch die Förderfähigkeit sicherzustellen.
Energetische Sanierung: staatliche Förderung im Überblick
Die gute Nachricht: Viele Maßnahmen werden durch staatliche Gelder gefördert. Dazu gehören zum Beispiel Zuschüsse der Förderbank KfW oder des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), aber auch steuerliche Vergünstigungen.
Dabei gilt: Je energieeffizienter das Haus und je nachhaltiger die Sanierungsmaßnahme, desto höher fällt die Fördersumme in der Regel aus.
Welche Fördertöpfe es aktuell gibt, wie hoch die Zuschüsse ausfallen und wie Sie zusätzlich einen Steuerbonus von bis zu 40.000 Euro nutzen können, erklären wir ausführlich in unserem Artikel „Energetische Sanierung: So können Sie Steuern sparen“.
Die Wärmedämmung des Dachs gehört zu den häufigsten Maßnahmen einer energetischen Sanierung.
Wie lange dauert eine energetische Sanierung?
Je nach Umfang und Art der Maßnahmen kann eine energetische Sanierung zwischen wenigen Wochen (Einzelmaßnahmen) und mehreren Monaten (Komplettsanierung) dauern.
Einzelmaßnahmen wie ein Heizungstausch oder der Einbau neuer Fenster lassen sich inklusive Lieferzeiten oft innerhalb weniger Wochen umsetzen. Eine Komplettsanierung mit Dämmung, Fenstertausch und neuer Heiztechnik nimmt dagegen häufig mehrere Monate in Anspruch – besonders, wenn die Immobilie während der Bauarbeiten weiterhin bewohnt wird.
Planen Sie außerdem zusätzliche Zeit für die Vorbereitung ein. Dazu gehören unter anderem:
- ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
- die Einbindung von Energieberater*innen – das ist für viele Förderprogramme Pflicht und kann die Planungsphase um mehrere Wochen verlängern
Auch die Bearbeitungsdauer bei Förderanträgen, beispielsweise bei der KfW oder dem BAFA, sollte Teil des Zeitplans sein. Je nach Programm kann es einige Wochen bis mehrere Monate dauern, bis die Bauarbeiten starten können beziehungsweise dürfen.
Fazit: Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Mit den passenden Maßnahmen für Ihre Immobilie kann sich eine energetische Sanierung in vielen Fällen lohnen – abhängig vom Objekt, den Kosten und den individuellen Fördermöglichkeiten. Durch den reduzierten Energieverbrauch kann der CO₂-Ausstoß Ihres Haushalts sinken. Damit leisten Sie einen Beitrag zum Klimaschutz. Zudem können Sie Energiekosten einsparen und die Wohnqualität verbessern. Ein weiterer Pluspunkt: Eine energetische Sanierung kann den Immobilienwert positiv beeinflussen – und ein energieeffizientes Objekt lässt sich am Markt häufig leichter vermitteln als ein vergleichbares Haus mit schlechterer Energieeffizienz. Ob Haus oder Wohnung, achten Sie in jedem Fall auf eine fachgerechte Ausführung und lassen Sie sich von Expert*innen beraten.
Mit der richtigen Kombination aus Einzelmaßnahmen, staatlichen Zuschüssen und steuerlicher Förderung können Sie die Investitionskosten einer energetischen Sanierung reduzieren.
