Haus sanieren und modernisieren: So gehen Sie Ihr Vorhaben an

Ein Gebäude zu modernisieren oder zu sanieren, bedeutet jede Menge Stress. Schon im Vorfeld gilt es wichtige Fragen zu klären: Was muss ich machen, was will ich erreichen? Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Maßnahmen und erklären, welche Kosten auf Sie zukommen und mit welchen Fördermitteln Sie rechnen dürfen. In unserer Anleitung am Ende des Artikels führen wir Schritt für Schritt auf, wie eine Modernisierung bzw. Sanierung ablaufen könnte.

Was ist der Unterschied zwischen Renovieren, Modernisieren und Sanieren?

Wer ein älteres Haus erneuern möchte, stößt schnell auf drei Begriffe, die im Alltag oft synonym verwendet werden. Tatsächlich bezeichnen Renovieren, Modernisieren und Sanieren jedoch unterschiedliche Arten von Arbeiten. Kurz gesagt: Renovieren frischt die Optik auf, Modernisieren verbessert die Technik und Energieeffizienz und Sanieren beseitigt ernsthafte Schäden an der Bausubstanz.

• Eine Renovierung betrifft vor allem sichtbare Flächen: Wände, Böden, Fliesen oder Oberflächen, die im Lauf der Zeit abgenutzt oder unansehnlich geworden sind. Diese Maßnahmen verbessern das Wohngefühl, ohne die Gebäudetechnik oder Energieeffizienz grundlegend zu verändern.
• Eine Modernisierung geht deutlich weiter. Sie hat das Ziel, ein Haus technisch und energetisch auf den aktuellen Stand zu bringen – etwa durch eine neue Dämmung, moderne Fenster oder eine effiziente Heizungsanlage. Achtung: Maßnahmen zur Energieeinsparung gehören zwar technisch zur Modernisierung, im Alltag (und auch bei der KfW) wird dafür häufig der Begriff ‚energetische Sanierung‘ verwendet.
• Eine Sanierung wird notwendig, wenn gravierende Schäden oder Mängel vorliegen. Dazu zählen feuchte Wände, Schimmel, eine geschädigte Dachkonstruktion oder defekte Leitungen. Eine Sanierung stellt die ursprüngliche Funktion und Sicherheit des Hauses wieder her und ist oft die Voraussetzung, um Modernisierungen überhaupt fachgerecht durchführen zu können.

In der Praxis greifen Renovierung, Modernisierung und Sanierung oft ineinander. Sobald Sie zum Beispiel ein Dach sanieren, bietet es sich fast immer an, auch eine neue Dämmung einzuplanen – das ist in vielen Fällen sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Dabei zeigt sich häufig, wie eng einzelne Maßnahmen zusammenhängen: Wird etwa die Fassade gedämmt, müssen manchmal auch die Dachsparren verlängert werden. Andernfalls kann die gedämmte Außenwand später über die Dachkante hinausragen – ein typischer Planungsfehler, der sich mit einer frühen Abstimmung leicht vermeiden lässt.

Welche Modernisierungsmaßnahmen bringen Ihr Haus energetisch voran?

Viele Modernisierungsmaßnahmen betreffen Bauteile, über die in älteren Häusern besonders viel Energie verloren geht – zum Beispiel Dach, Fassade oder Fenster. Auch eine veraltete Heiztechnik kann für Verluste verantwortlich sein. Genau dort lässt sich mit gezielten Eingriffen am meisten erreichen. Bei einer Haussanierung spielt das eine zentrale Rolle, weil diese Bereiche oft ohnehin erneuert werden müssen.

Dämmung: Wärmeverluste reduzieren, Kosten senken

Unzureichend gedämmte Gebäude verlieren über Dach, Fassade oder Keller viel Energie. Eine moderne Dämmung in Kombination mit einer modernen Heizung bildet daher einen der effizientesten Hebel für niedrigere Heizkosten. Gedämmt werden können:

• Dach oder die oberste Geschossdecke
• Außenwände (Fassadendämmung)
• Kellerdecke und ggf. die Kelleraußenwände

Eine hochwertige Dachdämmung reduziert spürbar auftretende Wärmeverluste und sorgt für ein ausgeglicheneres Raumklima. Auch einer Fassade tut eine neue Dämmschicht gut – sie verbessert die thermische Hülle und kann den Energiebedarf deutlich senken. Ein weiterer Vorteil: Durch eine neue Dämmung lassen sich zum Teil auch die Investitionskosten für eine neue Heizung reduzieren. Treten weniger Wärmeverluste auf, kann nämlich mit einer weniger leistungsstarken und dadurch günstigeren Heizung geplant werden.

Bei einer Fassadendämmung sollten Sie auch die landesspezifischen Abstandsregeln zum Nachbargrundstück beachten – viele Bundesländer erlauben inzwischen einen leicht überstehenden Dämmaufbau, damit eine energetisch sinnvolle Stärke realisiert werden kann.

Ein gut gedämmtes Dach reduziert Wärmeverluste und hilft, Heizkosten zu senken.

Fenster: moderner Wärmeschutz und mehr Sicherheit

Alte Fenster sind oft undicht und lassen viel Wärme entweichen. Neue Modelle mit moderner Wärmeschutzverglasung bieten:

• bessere Dämmwerte
• geringere Heizkosten
• verbesserten Schallschutz
• höhere Einbruchsicherheit

Wenn früher alte Fenster durch eine gewisse Undichtigkeit für einen Luftaustausch gesorgt haben, sollte bei der Installation von neuen Fenstern an eine entsprechende Lüftung gedacht werden, um der Schimmelbildung vorzubeugen. Gerade im Zuge einer energetischen Modernisierung sollten Fenster und Fassade aufeinander abgestimmt werden – sowohl in technischer und optischer Hinsicht als auch wegen möglicher Fördervoraussetzungen.

Moderne Fenster erfüllen darüber hinaus die vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) geforderten U-Werte, die bei einem umfassenden Austausch einzuhalten sind – so bleibt das energetische Niveau auch langfristig gesichert. Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) ist ein zentraler Wert in der Bauphysik und gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter Fläche pro Kelvin Temperaturdifferenz durch ein Bauteil wie ein Fenster, eine Wand oder das Dach hindurchtritt.

Heizsysteme: effizienter mit Wärmepumpe & Co.

Moderne, klimafreundliche Heizsysteme spielen bei einer Haussanierung eine zentrale Rolle. Besonders effizient sind:

• Wärmepumpen, die Umweltwärme nutzen,
• Biomasseheizungen,
• Solarthermieanlagen zur Unterstützung bei Warmwasserbereitung oder Heizung
• oder der Anschluss an ein Wärmenetz, sofern vorhanden.

In vielen Bestandsgebäuden lohnt sich der Umstieg auf klimafreundliche Heizlösungen, wenn gleichzeitig Dämmung und Fenster erneuert werden. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung ergänzen das System ideal – sie sorgen für frische Luft, verhindern Schimmel und vermeiden unnötige Wärmeverluste.

Bei der Planung einer neuen Heizungsanlage lohnt sich zudem ein Blick in die kommunale Wärmeplanung: Viele Städte und Gemeinden legen derzeit fest, ob bestimmte Quartiere künftig bevorzugt mit Fernwärme versorgt oder als Wasserstoffnetzgebiete ausgewiesen werden sollen. Moderne Heizsysteme lassen sich heute so auslegen, dass sie die künftigen GEG-Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien erfüllen können.

Ein neues Heizsystem wie eine Fußbodenheizung steigert nicht nur die Effizienz, sondern trägt auch zu mehr Komfort bei.

Photovoltaik: eigenen Strom nutzen

Die Installation einer Photovoltaikanlage macht Sie unabhängiger vom Strommarkt und senkt langfristig Ihre Energiekosten. In Kombination mit einem Batteriespeicher lässt sich ein großer Teil des selbst erzeugten Stroms im Haushalt nutzen – auch abends oder bei bewölktem Himmel.

Je nach Dachfläche sind 5–12 kWp typische Größen für Einfamilienhäuser. Und wenn ohnehin eine Dachsanierung ansteht, kann es sich lohnen, eine PV-Anlage direkt mitzudenken – einige Bundesländer sehen bei Dacharbeiten bereits entsprechende Vorgaben vor.

Treppen, Leitungen & Elektrik: Sicherheit und Zukunftsfähigkeit

Auch elektrische Leitungen, Wasserleitungen oder eine in die Jahre gekommene Treppe sollten Sie im Zuge einer Modernisierung prüfen.

• Neue Leitungen erhöhen Sicherheit und Zuverlässigkeit.
• Eine moderne Elektroinstallation ermöglicht Smart-Home-Funktionen, die Umstellung auf E-Mobilität oder generell spätere Erweiterungen.
• Die Erneuerung einer Treppe verbessert nicht nur die Optik, sondern auch die Sicherheit im täglichen Gebrauch.

Viele dieser Maßnahmen lassen sich gut kombinieren, wenn Sie ohnehin Wände öffnen oder Räume neu gestalten.

Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Immobilienwert aus?

Viele Modernisierungsmaßnahmen steigern nicht nur den Wohnkomfort und senken dauerhaft die Energiekosten – sie erhöhen auch den Marktwert eines Hauses. Energetisch modernisierte Gebäude schneiden bei Verkauf oder Vermietung nachweislich besser ab als unsanierte Immobilien. Besonders deutlich wird der Effekt, wenn sich durch die Maßnahmen die Energieeffizienzklasse verbessert.

Studien und Marktberichte zeigen, dass energetisch sanierte Häuser – je nach Ausgangszustand, Lage und Baujahr – um rund 20 bis 30 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen können. Zu den Maßnahmen mit dem größten Einfluss zählen Dämmung, moderne Fenster, der Einbau effizienter Heizsysteme sowie Photovoltaikanlagen. Gerade bei älteren Gebäuden, die zuvor in einer schlechten Effizienzklasse eingestuft waren, fällt der Wertzuwachs besonders spürbar aus.

Auch Maßnahmen, die man eher aus Komfortgründen vornimmt oder die Ausstattung verbessern sollen, wie eine Badsanierung, der barrierefreie Umbau oder smarte Sicherheits- und Steuerungstechnik, erhöhen die Attraktivität einer Immobilie. Modernisierte Häuser lassen sich zudem meist schneller vermieten und stehen seltener leer – ein weiterer Pluspunkt für den langfristigen Immobilienwert.

Durch Sanierungsmaßnahmen können lohnenswerte Energieeinsparungen erzielt werden.

Welche gesetzlichen Vorgaben gelten aktuell für die Haussanierung?

Wer heute ein älteres Haus saniert oder modernisiert, begegnet einer Vielzahl gesetzlicher Anforderungen. Sie sollen Energie sparen, Klimaziele unterstützen und gleichzeitig dafür sorgen, dass Gebäude sicher und gesund nutzbar bleiben. Die wichtigsten Regelungen stammen aus dem GEG, dem Wärmeplanungsgesetz sowie den Landesbauordnungen. Zusätzlich kündigen sich bereits neue Vorgaben aus der EU-Gebäuderichtlinie an, die in den kommenden Jahren schrittweise eingeführt werden.

Damit Sie bei der Planung Ihrer Haussanierung den Überblick behalten, haben wir die zentralen Punkte für Sie zusammengefasst.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Was bedeutet die 65-Prozent-Vorgabe?

Seit 2024 gilt laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Anforderung, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Wie schnell diese Vorgabe für Sie relevant wird, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab. In Neubaugebieten ist die Regel bereits in Kraft. Für Bestandsgebäude greift sie erst, sobald Ihre Kommune einen Wärmeplan vorgelegt hat – das geschieht zwischen 2026 und 2028.

Bis dahin gelten Übergangsregelungen: Öl- und Gasheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, müssen aber je nach Zeitpunkt schrittweise einen wachsenden Anteil erneuerbarer Energien integrieren.

Hinweis: Stand November 2025 hat die Merz-Regierung am GEG bzw. „Heizungsgesetz“ politisch einen Kurswechsel angekündigt, aber die bisherige Rechtslage zum Heizungstausch gilt im Kern weiterhin, bis eine neue Novelle tatsächlich beschlossen und in Kraft getreten ist.

Die kommunale Wärmeplanung: wichtig für Ihren Heizungsentscheid

Seit 2024 sind alle Kommunen verpflichtet, einen Wärmeplan zu erstellen. Dieser zeigt, wo künftig Fernwärme sinnvoll ist, welche Gebiete auf Wärmepumpen oder andere Heizsysteme setzen sollen und welche Infrastrukturen aufgebaut werden. Diese Informationen beeinflussen unmittelbar, welche Heiztechnik Sie langfristig einsetzen können und wann ein Heizungstausch sinnvoll ist.

Austausch alter Heizkessel: Keine pauschale 30-Jahre-Regel

Die oft zitierte „Austauschpflicht nach 30 Jahren“ gilt nur für ältere Konstanttemperaturkessel, die besonders ineffizient arbeiten. Moderne Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sind davon nicht betroffen. Wer sein Haus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist vollständig von der Pflicht befreit – erst bei einem Eigentümerwechsel beginnt eine zweijährige Frist, um einen alten Kessel zu ersetzen.

Energetische Anforderungen bei größeren Umbauten

Bei umfassenden Umbauten oder Erweiterungen eines Hauses greifen bestimmte energetische Mindestanforderungen. Diese Regeln stammen ebenfalls aus dem GEG und sollen sicherstellen, dass größere Baumaßnahmen nicht zu höheren Energieverlusten führen oder den Effizienzstandard des Gebäudes verschlechtern.

Relevant wird das vor allem dann, wenn Sie tragende Bauteile verändern, Wohnfläche erweitern oder größere Teile der Gebäudehülle erneuern. In solchen Fällen muss das Haus nach Abschluss der Arbeiten einen zeitgemäßen Wärmeschutz und einen begrenzten Heizenergiebedarf aufweisen. Die Anforderungen orientieren sich am früheren Effizienzhaus-70-Standard, wirken sich aber nicht auf jede kleine Baumaßnahme aus.

In der Praxis bedeutet das: Architekt*innen und Fachplaner*innen berücksichtigen die energetischen Vorgaben automatisch in Planung und Bauantrag. Eigentümer*innen müssen die Berechnungen nicht selbst erbringen, erhalten jedoch eine Bestätigung der Fachplaner*innen, dass die gesetzlichen Anforderungen eingehalten wurden. Dieser Nachweis gehört später zur Dokumentation Ihrer Sanierung und ist zum Beispiel für Förderanträge wichtig.

Solarpflichten: In vielen Bundesländern bereits vorgeschrieben

Immer mehr Bundesländer haben eine Solarpflicht eingeführt – inzwischen sind es 11 von 16. In vielen Ländern gilt sie für Neubauten, in einigen zusätzlich für umfassende Dachsanierungen. Je nach Regelung muss ein bestimmter Teil der Dachfläche mit Photovoltaik ausgestattet werden oder zumindest für die spätere Installation vorbereitet sein. In einigen Ländern ist dabei eine Mindestfläche von rund 50 m² vorgesehen, während andere – wie Baden-Württemberg – verlangen, dass etwa 60 Prozent der geeigneten Dachfläche genutzt werden. Die konkreten Vorgaben unterscheiden sich je nach Landesrecht und Gebäudetyp.

Beispiele:

• Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Niedersachsen, Bayern (teilweise): PV-Pflicht vor allem bei Neubauten
• Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz: Pflichten auch bei Dachsanierungen
• Brandenburg, Hessen: Einführung in Stufen – teilweise starten die Vorgaben zunächst bei öffentlichen oder gewerblichen Gebäuden und gelten später auch für private Wohnhäuser

Ausnahmen sind möglich, etwa bei ungünstigen Dachneigungen, fehlender Statik oder bei denkmalgeschützten Gebäuden. Gleichzeitig haben viele Länder die Genehmigungspraxis erleichtert: Selbst auf Denkmälern können PV-Anlagen oft installiert werden, solange das äußere Erscheinungsbild nicht erheblich verändert wird. Klimaschutz hat bei der Abwägung heute ein deutlich höheres Gewicht als früher.

Der Staat fordert im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen mittlerweile auch häufig den Einbau von Photovoltaik-Anlagen.

Fassadendämmung und Grenzabstände: Was Sie beachten sollten

Wer die Fassade dämmt, verbessert die Energieeffizienz spürbar – muss aber auch die rechtlichen Abstände zum Nachbargrundstück im Auge behalten. Viele Bundesländer erlauben inzwischen sogenannte privilegierte Dämmmaßnahmen: In bestimmten Fällen darf die Dämmschicht einige Zentimeter (z. B. 16–25 cm) über das eigene Grundstück hinausragen.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten zusätzliche Vorgaben, darunter die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Wichtig ist außerdem die Einhaltung von Brandschutz- und Schallschutzanforderungen, insbesondere in dicht bebauten Quartieren.

Schornsteine und Feuerstätten: Neue Mindesthöhen und strengere Vorgaben

Planen Sie den Einbau eines Kachelofens, einer Pelletheizung oder eines Kamins? Dann sollten Sie die aktuellen Schornsteinanforderungen kennen. Die 1. BImSchV (Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes) schreibt vor, dass Schornsteinmündungen den Dachfirst um mindestens 40 Zentimeter überragen müssen. Für Flachdächer gilt ein sogenannter „fiktiver First“.

Alte Einzelraumfeuerungen müssen zudem bestimmte Emissionsgrenzwerte erfüllen – viele Öfen, die vor 2010 eingebaut wurden, mussten bereits nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Bei der Planung hilft eine Abstimmung mit dem zuständigen Schornsteinfegerbetrieb.

Was ist genehmigungspflichtig? Eine frühe Klärung spart Zeit

Nicht jede Maßnahme rund um die Haussanierung ist genehmigungspflichtig, aber einige Eingriffe müssen angezeigt oder offiziell bewilligt werden. Dazu gehören beispielsweise größere Dachumbauten oder neue Gauben, die Veränderung tragender Bauteile oder Arbeiten, die die äußere Erscheinung des Hauses deutlich verändern.

Für Solaranlagen hat sich die Lage durch das Solarpaket 1 (Mai 2024) jedoch deutlich entspannt: Photovoltaikanlagen bis 100 kW können in vielen Fällen ohne Baugenehmigung realisiert werden. In Denkmal- oder Sanierungsgebieten gelten unabhängig davon weiterhin besondere Regeln.

Neue Beratungs- und Planungsanforderungen: iSFP und Beratungspflicht

Seit 2024 gilt eine Beratungspflicht, wenn eine Gasheizung eingebaut werden soll. Die Beratung kann durch Energieberater*innen, Schornsteinfeger*innen oder Installateur*innen erfolgen und wird zum Großteil staatlich gefördert.

Blick in die Zukunft: Neue EU-Vorgaben kommen ab 2026

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird in den nächsten Jahren schrittweise in deutsches Recht überführt. Sie sieht unter anderem einen Renovierungspass, ambitioniertere Ziele für den Primärenergieverbrauch sowie strengere Vorgaben für Neubauten vor. Ab 2030 sollen neue Wohngebäude nahezu emissionsfrei sein, und auch für Bestandsgebäude stehen Effizienzanforderungen an. Diese Entwicklungen fließen bereits heute in viele Förderprogramme und Bauplanungen ein.

Was kostet eine Sanierung – und welche Förderprogramme gibt es?

Eine Haussanierung kann – abhängig von kritischen Faktoren wie Zustand, Baujahr und Umfang der Arbeiten – sehr unterschiedliche Kosten verursachen. Typische Posten sind Dämmung, neue Fenster, ein modernes Heizsystem, Elektro- oder Sanitärarbeiten. Da viele dieser Maßnahmen die Energieeffizienz verbessern, setzen genau dort auch zahlreiche staatliche Förderprogramme an.

Typische Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Die folgenden Werte bieten einen ersten, groben Überblick über marktübliche Materialkosten. Je nach Region, Handwerksbetrieb und Gebäudesituation können die tatsächlichen Preise abweichen. Zu den Materialkosten kommen jeweils die Arbeits- und Einbaukosten hinzu.

Wer sein Haus klimaschonend saniert und zum Beispiel dämmt, erhält ab 2020 mehr Geld vom Staat.

Fördermöglichkeiten: Wo Sie finanzielle Unterstützung erhalten

Für viele energetische Maßnahmen stehen staatliche Förderungen bereit. Diese Programme verändern sich regelmäßig, deshalb sollten Sie immer frühzeitig einen Blick in die aktuellen Konditionen werfen.

KfW-Förderung für Komplettsanierungen

Über den Wohngebäude-Kredit 261 unterstützt die KfW die Sanierung eines bestehenden Hauses zu einem Effizienzhaus. Je besser das energetische Niveau nach der Sanierung, desto attraktiver die Förderbedingungen.

KfW-Förderung für Heizungstausch

Der Austausch alter fossiler Heizungen wird seit 2024/2025 vor allem über den KfW-Zuschuss 458 gefördert. Unterstützt werden ausschließlich Bestandsgebäude, in denen eine klimafreundliche Heizung wie eine Wärmepumpe, Biomasseanlage, Hybridlösung oder ein Wärmenetzanschluss installiert wird. Für förderfähige Kosten von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit sind – je nach individueller Bonuskombination – bis zu 70 % Zuschuss möglich.

Einzelmaßnahmen über das BAFA

Das BAFA bezuschusst viele einzelne Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), darunter:

• Dämmmaßnahmen
• moderne Fenster und Türen
• Lüftung
• Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich, Austausch der Umwälzpumpe etc.).

PV-Förderung

Für Photovoltaikanlagen (inkl. ggf. Speicher) steht der KfW-Kredit 270 („Erneuerbare Energien Standard“) zur Verfügung. Viele frühere Maßnahmen wurden leider eingestellt, es gibt aber immer noch PV-Förderungen einiger Bundesländer und ausgewählter Kommunen.

Förderung für Energie-Effizienz-Expert*innen

Die fachliche Begleitung durch zertifizierte Energieberater*innen kann ebenfalls gefördert werden. Bis zu 50 % des förderfähigen Honorars werden übernommen (max. 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern). Expert*innen in Ihrer Nähe finden Sie über das Online-Portal „energie-effizienz-experten.de“

Barrierefreier Umbau

Für altersgerechte Sanierungsmaßnahmen können Sie zinsgünstige Kredite (Programm 159) beantragen. Die Zuschüsse (Programm 455-B) sind derzeit ausgesetzt.

Steuerliche Vorteile: Welche Sanierungskosten Sie absetzen können

Neben Krediten und Zuschüssen können Sie viele Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen. Der Staat ermöglicht hier einen Steuerbonus von bis zu 20 % der Kosten – maximal 40.000 Euro über drei Jahre. Der Vorteil: Sie müssen keinen Antrag vor Baubeginn stellen, sondern reichen die Kosten im Rahmen der Steuererklärung ein.

Absetzbar sind typische Ausgaben, die im Zuge einer energetischen Modernisierung entstehen, darunter:

• Handwerkerleistungen wie Dämmarbeiten, Dacharbeiten, Elektro- oder Malerarbeiten
• Materialkosten, z. B. für Dämmmaterial, moderne Heizungs- oder Lüftungssysteme, Solarthermie oder Fensterelemente
• Planungs- und Beratungskosten, zum Beispiel für Energieberaterinnen, Architektinnen oder Fachplaner*innen
• Gebühren für Genehmigungen, die für die Baumaßnahmen notwendig sind

Der steuerliche Vorteil gilt ausschließlich für energetische Maßnahmen, die den Energieverbrauch des Gebäudes nachhaltig senken. Dazu zählen unter anderem Dämmung, Fenstertausch, der Einbau neuer Heiztechnik oder die Installation einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Wichtig:

Der steuerliche Bonus darf nicht mit Förderprogrammen der KfW kombiniert werden. Sie müssen sich also vor Beginn der Maßnahme entscheiden, ob Sie lieber eine KfW-Förderung nutzen oder die Kosten über die Steuer absetzen möchten. Eine Doppel-Förderung ist ausgeschlossen.

Wirtschaftlichkeit prüfen: Lohnt sich die Investition?

Bevor Sie Maßnahmen beauftragen, hilft ein strukturierter Blick auf Kosten und Einsparpotenzial. Tools wie der ModernisierungsCheck zeigen, welche Arbeiten energetisch am sinnvollsten sind und wo sich Investitionen besonders schnell amortisieren.

Heizsysteme, die vollständig auf erneuerbare Energien setzen, werden stärker gefördert.

Wie läuft eine Haussanierung Schritt für Schritt ab?

Eine Haussanierung besteht aus vielen einzelnen Arbeitsschritten, die sinnvoll aufeinander aufbauen müssen. Der Ablauf unterscheidet sich je nach Gebäude, aber bestimmte Phasen gehören immer dazu. Je sorgfältiger Sie diese Schritte planen, desto reibungsloser verläuft später die Umsetzung.

1. Bestandsaufnahme: Was ist der aktuelle Zustand des Hauses?

Bevor Sie konkrete Maßnahmen festlegen, sollten Sie die Substanz des Hauses gründlich prüfen lassen. Dazu gehören:

• eine bauliche und statische Bewertung
• Prüfung auf Feuchtigkeit, Schimmel oder Schadstoffe
• energetische Analyse, oft im Rahmen einer Energieberatung
• Klärung, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht

Diese Phase zeigt klar, wo dringender Handlungsbedarf besteht und welche Bereiche sich gut für energetische Verbesserungen eignen. Die Bestandsaufnahme wird idealerweise durch Energieberater*innen übernommen, die im Zuge dessen einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen.

2. Planung: Welche Ziele und Maßnahmen sind sinnvoll?

Im nächsten Schritt definieren Sie gemeinsam mit Fachleuten, was Sie erreichen möchten – von energetischen Zielen bis hin zu Raumaufteilung und Ausstattung. Dazu gehören:

• Bedarfsanalyse der Bewohner*innen
• Festlegung von Prioritäten (z. B. Dämmung, Heiztechnik, Barrierefreiheit)
• Erstellung von Entwürfen, Plänen und technischen Berechnungen
• Einholen nötiger Genehmigungen

Eine Energieberatung und ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) unterstützen Sie dabei, Maßnahmen sinnvoll zu kombinieren und fördertauglich zu planen. Gleichzeitig schafft eine frühzeitige Abstimmung mit Bauamt, Energieberater*innen und dem Schornsteinfegerbetrieb Klarheit über gesetzliche Anforderungen und technische Rahmenbedingungen.

3. Auswahl der Baupartner: Wer führt die Arbeiten aus?

Sobald der Plan steht, folgt die Ausschreibung. Architekt*innen oder Planer*innen erstellen Leistungsverzeichnisse, holen Angebote ein und vergleichen:

• Preis
• Qualität
• Referenzen
• Kapazitäten

Eine sorgfältige Vergabe spart später Zeit und Ärger. Allerdings müssen in diesem Fall auch die Kosten für die Fachleute eingeplant werden.

4. Durchführung: Jetzt beginnt die eigentliche Sanierung

Hier passiert die meiste Arbeit. Je nach Projekt umfasst die Bauphase:

• Baustelleneinrichtung und Sicherung
• Abriss und Entkernung (inkl. fachgerechter Schadstoffentfernung)
• Rohbauarbeiten und Abdichtungen
• Dämmung von Dach, Fassade oder Keller
• Austausch von Fenstern und Türen
• Installation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen
• Innenausbau (Estrich, Wände, Bodenbeläge, Malerarbeiten)
• Sanierung oder Gestaltung der Außenanlagen

Wichtig: Da bei diesen Arbeiten viele Gewerke ineinandergreifen, ist eine gute Koordination in dieser Phase der entscheidende Faktor. Auch hier können Fachleute, also Bauleiter*innen, helfen. Auch diese bedeute allerdings Mehrkosten.

5. Abnahme: Wurden alle Arbeiten korrekt ausgeführt?

Während der Bauphase sollte regelmäßig kontrolliert werden, ob die Ausführung den Vorgaben entspricht. Am Ende erfolgt die formelle Abnahme:

• Prüfung der Gewerke
• Dokumentation möglicher Mängel
• Festlegung einer Frist zur Nachbesserung

Wenn Heizungs- oder Ofenarbeiten Teil der Sanierung waren, gehört auch die Abnahme durch den zuständigen Schornsteinfegerbetrieb dazu. Eine fachliche Begleitung durch Energieberater*innen oder sonstige Sachverständige ist in diesem Schritt durchaus empfehlens- und überlegenswert.

6. Übergabe: Alles bereit für den Einzug

Sind alle Restarbeiten erledigt und die Mängel beseitigt, wird das Haus offiziell übergeben. Dazu gehört auch eine vollständige Dokumentation mit Plänen, Nachweisen, Bedienungsanleitungen und Garantieunterlagen – wichtig für spätere Wartungen oder Umbauten.

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Worauf sollten Sie bei Sanierung und Modernisierung besonders achten?

Eine Haussanierung ist komplex – verschiedene Gewerke, gesetzliche Anforderungen und technische Abhängigkeiten greifen ineinander. Deshalb lohnt es sich, bestimmte Punkte frühzeitig im Blick zu behalten, um Kosten zu sparen und die Qualität der Arbeiten sicherzustellen.

Realistische Budgetplanung und Reserven einplanen

Gerade bei älteren Häusern können im Laufe der Arbeiten zusätzliche Maßnahmen nötig werden – etwa wegen feuchter Bauteile, maroder Leitungen oder unerwarteter Substanzschäden. Eine Pufferplanung von rund 10–20 % des Gesamtbudgets gilt daher als sinnvoll (Quelle: Branchenwerte).

Nachhaltige Materialien und energieeffiziente Lösungen bevorzugen

Moderne Dämmstoffe, effiziente Fenster und klimafreundliche Heizsysteme reduzieren dauerhaft Energieverbrauch und Betriebskosten. Auch nachhaltige Baustoffe wie Holz, Lehm oder recycelte Materialien können sinnvoll sein – besonders, wenn sie gute Dämmwerte bieten.

Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) nutzen

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) wird von zertifizierten Energieberater*innen erstellt und zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge technisch sinnvoll sind und wie sie sich optimal kombinieren lassen.

Vorteile des iSFP:

• klare Priorisierung aller Modernisierungsschritte
• höhere Förderquoten für bestimmte Maßnahmen (iSFP-Bonus)
• langfristige Investitionssicherheit
• bessere Abstimmung zwischen Dämmung, Heiztechnik, Lüftung und PV-Anlage

Gerade bei umfassenden Haussanierungen ist der iSFP ein wertvolles Werkzeug, damit es keine Fehlplanungen gibt und die Kosten nicht den Rahmen sprengen.

Gesetzliche Vorgaben und Genehmigungen im Blick behalten

Viele Arbeiten – wie Fassadendämmung, Dachumbau oder Heizungswechsel – unterliegen gesetzlichen Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz oder der Landesbauordnung. Eine frühe Abstimmung mit Behörden, Energieberater*innen und Schornsteinfeger*innen hilft dabei, solche Vorgaben rechtzeitig mitzubedenken und Verzögerungen bei Genehmigung oder Umsetzung zu vermeiden.

Kommunikation mit allen Beteiligten

Da bei einer Sanierung viele Gewerke gleichzeitig beteiligt sind, ist eine klare Abstimmung besonders wichtig. Wenn Architekt*innen, Energieberater*innen und Handwerksbetriebe frühzeitig klären, wer welche Arbeiten in welcher Reihenfolge übernimmt, lassen sich Fehler, Wartezeiten und unnötige Kosten vermeiden.

Fazit

Haben Sie alle wichtigen Punkte abgehakt? Sind die Ziele für Ihre Modernisierung oder Haussanierung klar definiert – von der Energieeffizienz über den Wohnkomfort bis hin zur technischen Ausstattung? Haben Sie geprüft, welche Maßnahmen sich sinnvoll kombinieren lassen und welche Fördermöglichkeiten dafür infrage kommen? Sind außerdem die notwendigen Genehmigungen eingeholt, der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt und die geeigneten Fachkräfte ausgewählt, steht Ihrem Projekt kaum noch etwas im Weg.

Kurzum: Eine durchdachte Haussanierung sorgt dafür, dass Ihr Gebäude energetisch auf dem neuesten Stand ist, technisch zuverlässig funktioniert und sich insgesamt wieder gut nutzen lässt. Und am Ende können Sie sich auf ein schönes, neues Zuhause freuen – eine Belohnung, die Ihre Mühen allemal wert ist.

Checkliste für die Modernisierung bzw. Sanierung

1. Bestandsaufnahme: Was ist der aktuelle Zustand des Hauses?
2. Planung: Welche Ziele und Maßnahmen sind sinnvoll?
3. Auswahl der Baupartner: Wer führt die Arbeiten aus?
4. Durchführung: Jetzt beginnt die eigentliche Sanierung
5. Abnahme: Wurden alle Arbeiten korrekt ausgeführt?
6. Übergabe: Alles bereit für den Einzug

Und dabei besonderes Augenmerk auf:

• Realistische Budgetplanung und Reserven einplanen
• Nachhaltige Materialien und energieeffiziente Lösungen bevorzugen
• Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) nutzen
• Gesetzliche Vorgaben und Genehmigungen im Blick behalten
• Kommunikation mit allen Beteiligten